Performance des SCPI : TDVM ou TRI ?

Lorsque l’on décide d’investir dans un fonds et plus particulièrement dans une SCPI, il est important d’analyser les supports que l’on nous propose
Pour cela il y a quelques éléments clés à regarder :

- La performance passée et future espérée (en utilisant les bons indicateurs)
- Le portefeuille et le sous-jacent
- Les frais du fonds
- Le gérant du fonds

Dans cet article nous allons voir quels sont les indicateurs pertinents pour analyser la performance des SCPI.

Le TDVM, un indicateur de rendement incomplet

Le TDVM, ou Taux de Distribution sur la Valeur de Marché, est probablement l’indicateur le plus utilisé pour classer les SCPI. Pour simplifier, le TDVM c’est la rentabilité de votre investissement sur une année.
Si j’ai investi 100 et que la SCPI a obtenu un TDVM de 5%, cela signifie que j’ai perçu 5. Il convient de noter ici que le TDVM est net de frais de gestion. Ce sont donc bien des revenus perçus par l’investisseur.
Analyser une SCPI en regardant uniquement le TDVM de l’année passée peut cependant être une erreur. Tout d’abord car une année de performance n’apporte que peu d’information, et ensuite car la distribution ne construit pas à elle seule la performance.

En effet, le TDVM ne rend pas compte des frais de souscription qui réduisent la valeur de votre part dès son achat, ni des revalorisations du patrimoine.
Pour rendre compte de ces subtilités, il existe un second indicateur plus complet, le TRI.

Le TRI prend en compte tous les frais

Le TRI, ou taux de rendement interne, prend en compte tous les flux de l’investissement (achat, frais, revenus, revente) pour calculer un taux global qui permet une comparaison de différents investissements. Il agrège tous les indicateurs de performance en un seul.

Par exemple, si vous placez 100 sur un investissement qui rapporte 5% par an, et que vous récupérez votre mise initiale de 100 à la fin de votre investissement, le TRI est de 5%. Votre investissement a eu un rendement interne de 5% (quelle que soit la durée).

Si par contre votre mise initiale valait 10% de moins à la revente (comme c’est souvent le cas sur les SCPI du fait des frais de souscription), le TRI à 5 ans ne serait plus que de 3.12% (au lieu des 5% vus précédemment).

Comment les frais de souscription impactent le TRI mais pas le TDVM

Prenons en exemple deux SCPI fictives qui ont le même TDVM mais des frais de souscription différents :
- la SCPI A a un TDVM de 5% (que l’on suppose constant) et 10% de frais de souscription
- la SCPI B a un TDVM de 5% (que l’on suppose constant) mais seulement 5% de frais de souscription

On voit que la SCPI A souffre d’un coût d’entrée très important qui va baisser son TRI 10 ans de près de 0,4%. En effet, pour 100 000€ investis, les frais de souscription plus élevés représentent une perte de 5 000€ !

Le TRI est ici utile pour comparer ces deux SCPI dont le TDVM est identique. Le TRI, en incluant tous les frais, donne donc une vision plus réaliste de la performance de ces deux SCPI.

A noter que ces résultats sont calculés sur 10 ans; sur 20 ans les frais à l’entrée de la SCPI A auraient moins d’impact sur le TRI.

Moins de frais à l’entrée cela veut dire plus de flexibilité, et la possibilité de revendre ses parts plus tôt avec un bon rendement. Cela veut aussi dire la possibilité de mener d’autres projets en parallèle et d’augmenter le TRI encore plus en réinvestissant le montant économisé sur les frais.

Conclusion

En résumé, le TRI est un indicateur qui englobe tous les frais, alors que le TDVM n’englobe que les frais de gestion. Calculer son TRI sur la durée de placement envisagée est nécessaire pour investir dans les bonnes SCPI.



‍Investir en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital (si l'immobilier baisse, vos biens peuvent voir leur valeur baisser), et de liquidité (la durée pour revendre vos parts peut être élevée selon les conditions de marché). Enfin, les revenus sont non garantis. Étant basés le plus souvent sur des loyers, ceux-ci peuvent varier dans le temps, ainsi que les charges des biens immobiliers.