En quoi consiste l'investissement immobilier meublé ?
La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.
Deux régimes sont possibles : Le loueur meublé non professionnel (accessible à tous) et le régime loueur meublé professionnel (accessible sous conditions)
Liste complète des meubles nécessaire à la location meublée
Le logement loué en meublé doit comporter au minimum :
- Une literie avec couette ou couverture
- Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Le logement meublé doit comporter les éléments indispensables à la préparation des repas :
- plaques de cuisson
- four ou four à micro-ondes
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C.
Pour la prise des repas, le bailleur doit également vous fournir le nécessaire :
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas (assiettes, couverts, verres, etc.)
- des ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, etc.).
La Fiscalité
La location nue engendre des revenus fonciers qui sont imposables à l’impôt sur le revenu.
La location meublée, quant à elle, génère des revenus qui sont imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Fiscalement, c’est pendant un bon nombre d’années souvent bien plus intéressant. Le bien immobilier lui-même devient une masse amortissable (en dehors du terrain qui ne l’est pas), et comptablement, vous pourrez déduire de vos revenus de manière linéaire la valeur du bien immobilier lui-même.
La fiscalité est alors neutralisée pendant un bon nombre d’année avant que le profit en BIC ne devienne taxable !Cela permet de tirer des revenus sans avoir un impôt qui viendrait trop pénaliser vos rendements.
Attention, un comptable doit tenir la comptabilité de votre activité meublée. Les frais moyens (entre 200 et 500€ par bien et par an, selon le cabinet comptable. Ces frais donneront lieu à une réduction d’impôt des 2/3 de la facture…)
Deux régimes sont alors applicables : le Micro BIC (qui consiste à prendre vos loyers et pratiquer un abattement de 50% sur les revenus imposables) ou le régime réel (qui consiste à amortir le bien immobilier). Le régime réel est bien souvent beaucoup plus intéressant.
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